浅析物业管理存在的问题与对策

目录

中文摘要与关键词1

一、物业管理的研究1

（一）物业管理的含义和内容2

（二）物业管理研究的必要性2

二、物业管理的存在的问题2

（一）人力资源队管理水平落后2

（二）业主的物业知识缺乏2

（三）物业管理收费难3

（四）物业管理纠纷案件逐年上升3

三、解决物业管理所存在问题的对策3

（一）提高物业公司管理者和员工的素质3

（二）加强宣传提高业主对物业的认识3

（三）经营规模化4

（四）虚心倾听业主的批评和建议4

（五）规范物业公司经营管理4

四、小结4

参考文献4

[摘要]我国物业管理起步较晚，管理水平较低，立法方面不完善，引发的纠纷较多。因此暴露出许多问题管理水平落后；
业主的物业知识缺乏；
物业管理收费难；
物业管理纠纷案件逐年上升等。本文从物业管理所暴露出的问题进行探讨，并对如何减少纠纷及完善立法，总结出几点看法物业管理要建立高素质的服务团队，提高管理和服务水平；
加强宣传，使业主对物业收费有正确认识；
完善相关配套规定；
完善物业管理的法律体系。这些将有助于减少物管纠纷，有助于物业管理行业的健康发展。

[关键词]

物业管理；
问题；
对策；

浅析物业管理存在的问题与对策

随着收入水平与消费水平的提高，人们对工作与居住环境的要求也随之提高。相对应的物业管理也应该通过专业的管理服务，为业主营造一个优美、舒适、安全、方便的居住环境。但物业管理同时也存在着种种问题,表现为物业管理不到位,

物业服务合同内容不规范，物业行业标准不统一等。物业管理需相应的改变与完善，现着重探讨了物业管理行业发展的解决对策。

一、物业管理的研究

（一）物业管理的基本概念

物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

（二）物业管理研究的必要性

物业管理是现代化城市管理不可缺少的一环。物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活息息相关的行业，特别是在一些地区人们对物业管理的认识尚不充分的情况下，探索物业管理可持续发展战略研究，有其特殊的意义和必要性。

二、物业管理存在的问题

（一）人力资源队管理水平落后

物业管理企业的服务质量可以说是物业管理企业得以生存和发展的基石，也是打造物业管理服务品牌的前提。然而，目前大部分物业管理企业都是由开发商组织建设的，存在企业员工素质不高，服务不规范的问题。物业管理条例中第

条规定从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

（二）业主的物业知识缺乏

缺乏真实的宣传和有效的沟通，业主不了解物业管理行业。了解才能产生信任。物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，致使多数人选择拒绝交费。一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考

（三）物业管理收费难

按时交纳物业服务费用是业主的义务之一。对“掏钱买服务”消费观念不适应。物业管理公司为业主提供服务，业主理所当然的该交管理费。但实际上一些业主会以“我不需要你管”，“别人交了我再交”等为托词享受了物业服务却不交费。大部分居民都只想，不论谁管房、管到什么程度，只要不拿钱或少拿钱就行从心理上不愿意接受，从行为上就表现为逃避交费、不愿意交费或拒交物业管理费。

（四）物业管理纠纷案件逐年上升

近几年因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。

三、解决物业管理所存在问题的对策

物业服务企业的服务质量如何，服务团队的素质至关重要。因此，培养一支高素质的服务团队是提高物业服务企业服务质量的前提条件，而建立高素质的服务团队，需要多管齐下，打造高素质服务团队。

（一）提高物业公司管理者和员工的素质

打造高素质的管理队伍，加强源头管理和物业管理队伍建设。做好人员上岗培训，做到持证上岗，严格工作纪律，做到规范服务，不断提高物业管理企业的素质。使物业管理企业、业主之间建立对物业管理的科学认识和正确理明确物业管理公司和业主的权利和义务，要有较强的可操作性，使物业管理企业的实际操作真正做到有法可依，违法必究。，明确自己在物业管理中所处的地位、权利和义务，以保障物业管理费的良性循环，提高业主满意度。

（二）加强宣传提高业主对物业的认识

物业公司要让大家都参与到物业管理的过程中来。物业管理企业以有效的管理、优质的服务、合理的收费，让业主感到他们是最大得收益者。物业管理应在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻，让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。

（三）经营规模化

以规模求效益物业管理企业的规模化代表着企业的综合实力，它包括企业的运行体系、管理机构、用人机制、企业品牌的含金量等，而企业的管理面积、员工多少仅仅是表面形式。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购和改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。

（四）虚心倾听业主的批评和建议

业主的投诉、批评和建议恰恰是送给他们的最好礼物。因为，正是业主的投诉和批评直接指出了物业服务企业服务质量的问题所在，使物业服务企业提高服务质量有了新的目标和方向。物业服务企业要想不断提高服务质量，就必须认真分析业主的意见，虚心接受业主批评，不断反省自己工作中存在的问题，把业主投诉当成宝贵的资源，积极解决问题，切实提高服务水平。

（五）规范物业公司的经营管理

规范物业公司的经营管理，及时纠正物业公司的违规做法，理顺市场秩序。完善物业服务方面的法规文件，细化服务内容与收费标准，通过招投标，使业主和物业公司真正自主的建立合同关系。细化物业服务内容和收费标准，制定相应的文件。这既可以让业主了解物业服务，明白消费，从而唤醒业主对物业服务的认同；
还可以促使物业公司规范服务，规范收费，减少物业纠纷的发生。

四、小结

物业管理作为一个国民经济体系中不可或缺的关系到国计民生的重要行业。行业内、外部环境都在发生着重大变化。我们相信在物业管理企业与业主共同努力下，物业管理行业将超越现有的管理模式，把物业管理水平提升到新的高度。我们要科学合理地统筹制定相关配套的管理方案；
综合高效的加以经营开发，并且完善其功能，挖掘它的潜力，就可以引导物业管理走上持续、快速、健康的发展之路，促进房山城市建设的发展、改善我区各小区的整体面貌，为小区居民提供一个安居乐业的生活空间。

[参考文献]

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．管理研究，2008.4

[2]张锐敏．我国物业管理的现状、问题及对策[j]

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[3]廖若希．物业管理企业的发展趋势品牌创建[j]

．集团经济研究，2007.12，

[4]丁军．房地产物业管理存在问题和对策[j]

．市场透视，2008.6.

[5]王永慧．我国物业管理问题探讨[j]

．河南社会科学，2006.9，14（5）.7思想汇报